Wichtige Gesetze für Contracting im Überblick

Gesetze & Bestimmungen

Hier finden Sie die relevanten Gesetze und Vorschriften zum Contracting. Neben den Vorschriften und Regeln Vergabe- und Haushaltsrecht sind auch wichtige Informationen zu den bundeslandspezifischen Regelungen zu finden.

Neben den relevanten gesetzlichen und technischen Vorgaben für Energieanlagen und Gebäude (Normen, Gesetze, Verordnungen, Förderungen, etc.) spielen beim Contracting auch vertragsrechtliche Fragestellungen eine Rolle sowie bei öffentlichen Liegenschaften auch das Vergabe- und Haushaltsrecht. Insbesondere Regelungen im Haushaltsrecht unterscheiden sich oftmals von Bundesland zu Bundesland und sind für die Genehmigung von Vorhaben relevant.

Die Wärmeliefer-Verordnung basiert auf der zum 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsnovelle und legt Einzelheiten zum Einsatz der Wärmelieferung fest (bundesweit). Die geschieht z.B. dann, wenn im laufenden Mietverhältnis von der eigenen Wärmeversorgung („Heizung im Keller“) auf gewerbliche Wärmelieferung (Wärmeliefer-Contracting, Fernwärme) umgestellt wird.

Vermieter können - unabhängig vom Wortlaut des Mietvertrags - die Pflicht zur Beheizung der gemieteten Räume unter bestimmten Voraussetzungen auf einen Contractor übertragen. Dabei hat der Vermieter darauf zu achten, dass dadurch die Kosten für die Mieter für die Heizung und das Warmwasser nicht steigen (sog. Kostenneutralität) (geregelt in § 556c Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dies kann der Wärmelieferant bzw. Contractor erreichen, indem er beispielsweise die bestehende Heizungsanlage noch effizienter betreibt, eine effizientere Heizungsanlage neu errichtet oder die Wärme aus einem Wärmenetz mit besserer Energieeffizienz liefert. Zudem muss die Umstellung vom Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn gegenüber den Mietern angekündigt und die voraussichtliche Effizienzverbesserung angegeben werden.

Wie diese Kostenneutralität zu berechnen ist, legt die WärmeLV fest. Die WärmeLV stellt damit klar, dass sich der Contractor bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für seinen Kunden aus den Einsparungen der Energiekosten innerhalb der Vertragslaufzeit finanzieren muss. Hierüber ist es für den Contractor derzeit jedoch nicht möglich, weitere Effizienzmaßnahmen oder Erneuerbare Energien zu integrieren, da dann das Abbilden der Kostenneutralität für den Mieter nicht mehr möglich ist. Diese Maßnahmen müssen separat angeregt und finanziert werden.

Die dena bietet ein Tool zum Angebotsvergleich für die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung  an.

Energiespar-Contracting Vorhaben in öffentlichen Liegenschaften müssen häufig vor der Vergabe bereits einen Wirtschaftlichkeitsnachweis gegenüber der Eigenumsetzung liefern („Vergleich Beschaffungsvarianten“). Damit ist der Aufwand für ein Contracting-Projekt bereits höher als bei der „konventionellen“ Vergabe („eigene“ Umsetzung).

Diese Forderung ist unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit nachvollziehbar, führt jedoch zu einem unverhältnismäßig großen Aufwand. Die Bundeshaushaltsordnung (BHO §7) gibt vor, dass die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung selbst angemessen sein muss, also nicht zu unverhältnismäßigen Transaktionskosten führen soll. Der Nachweis der Haushaltsentlastung kann somit ausreichend sein. Dieser Aspekt sollte zukünftig bei der Erarbeitung von Genehmigungsanforderungen häufiger berücksichtigt werden.

Weitere ausführliche Hinweise zum Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen Energiespar-Contracting und Eigenbau liefert der kostenfreie dena-Leitfaden Energiespar-Contracting.

Hinweise zu Verfahren in den einzelnen Bundesländern sind in den Regelungen zum Haushaltsrecht abgebildet.

Die Vergaberechtsnovelle 2016 stärkt die Nachhaltigkeit in der Vergabe, auch umweltbezogene Aspekte können daher stärker berücksichtigt werden. Die Vergabeordnung VOB/A bzw. Regelungen zur Vergabe von Dienstleistungen sind nach der neuen Vergabeverordnung (VgV) für ESC Projekte relevant. Die VOL/A für Aufträge oberhalb des Schwellenwertes wurde aufgehoben, sie gilt nur noch für Aufträge unterhalb des EU-Schwellenwertes für Dienst- oder Lieferleistungen.

Das Vergaberecht ist zwar nach wie vor herausfordernd, stellt jedoch kein sonderliches Hemmnis für ESC Projekte der öffentlichen Hand dar.
Den genauen Ablauf eines Vergabeverfahrens sowie begleitende Unterlagen liefert der kostenfreie dena-Leitfaden Energiespar-Contracting.

Die Kompetenzstelle für nachhaltige Beschaffung stellt auf ihrer Internetseite aktuelle Informationen zur Berücksichtigung nachhaltiger Kriterien in der Vergabe für die einzelnen Bundesländer detailliert dar.

Im „Kommunalrecht“ zusammengefasst sind eine Vielzahl von Gesetzen,  gesetzlichen Regelungen und Ordnungen, die direkt die Kommunen betreffen (Gemeindeordnung, Landkreisordnung, Gemeindehaushaltsverordnung, usw.).

Für das Contracting sind diese im Bereich der Genehmigungspraxis für Projekte in öffentlichen Liegenschaften relevant. Weitere Informationen dazu finden Sie unter Länderregelungen: Haushaltsrecht.

Der Auftraggeber schließt mit dem Contractor mit dem wirtschaftlichsten Angebot einen Vertrag ab. Im zweistufigen Verfahren wird nach dem Abschluss des Erfolgsgarantie-Vertrags eine Feinanalyse durch den Contractor erstellt. Zweck der Feinanalyse ist es festzustellen, ob das in der Grobanalyse ermittelte Energiesparpotenzial auch einer Detailbetrachtung Stand hält. Hier können auch weitere Effizienzmaßnahmen genauer betrachtet werden. 

Wenn mit der Feinanalyse die Ergebnisse der Grobanalyse bestätigt werden, hat der Contractor einen vertraglichen Anspruch auf die Durchführung der Leistungsphase des Energiespar-Contractings oder auf Vergütung der Feinanalyse. Nach der Planungs- und Umbauphase erfolgt die Abnahme der Bauleistungen. Die sich nun anschließende Garantiephase wird auf Grund der im Vertrag geschlossenen Garantien vom Contractor überwacht. Bei Abweichungen (bspw. der vereinbarten Raumtemperaturen) wird er Maßnahmen ergreifen, um die Zielsetzung des Vertrags – eine garantierte Energie(kosten)einsparung- zu erreichen. Weitere Hinweise zur Vertragsgestaltung sowie einen detaillierten Mustervertrag finden Sie im kostenfreien dena-Leitfaden Energiespar-Contracting.

Der dena Leitfaden Energieliefer-Contracting enthält einen  Mustervertrag für die Lieferung von Wärme sowie bedarfsweise in einem separaten Vertrag auch für Strom aus einer Kraft-Wärme-Kopplungsanlage.