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Contracting-Glossar

Erläuterung wichtiger Begrifflichkeiten rund um das Contracting und insbesondere das Energiespar-Contracting.

Analysephase

In der Analysephase werden möglichen Energieeinsparmaßnahmen und weitere Einsparpotentiale für ein Energiespar-Contracting-Projekt ermittelt und festgelegt. Sie umfasst im einstufigen Verfahren die Grobanalyse, im zweistufigen Verfahren die Grob- und Feinanalyse.

Barwert

Der Barwert ist der berechnete heutige Wert, der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben im Betrachtungszeitraum aus Sicht des Auftraggebers. Er wird ermittelt, indem Einnahmen und Ausgaben auf den Bezugszeitpunkt abgezinst werden. Als Bezugszeitpunkt wird das Jahr des voraussichtlichen Baubeginns verwendet.

Baseline der Energiekosten

Die Baseline der Energiekosten ist die Bezugsgröße für die Ermittlung der Einspargarantie. In der Regel dient sie in der Garantiephase als Abrechnungsgrundlage für die tatsächlich erzielten Energiekosteneinsparungen. Sie wird mit großer Sorgfalt aufgestellt. Die Baseline enthält den Bezug von Verbrauchsmedien (Heizenergie, Elektroenergie, gegebenenfalls weitere) im Bezugszeitraum, die Nettokosten der Verbrauchsmedien inklusive der Energiesteuer sowie der gesetzlichen Umlagen (z. B. EEG/KWK), die Referenzpreise der Verbrauchsmedien und weiterer Energieträger im Falle einer Energieträgerumstellung, die Tagesmitteltemperaturen zur Berechnung der Gradtagzahl im Bezugszeitraum, die CO2-Faktoren für die Berechnung der eingesparten CO2-Emissionen, die Kühlgrenztemperatur, wenn eine witterungsabhängige Kälteerzeugung vorhanden ist.

Baukostenzuschuss

Der Contracting-Nehmer kann sich an den Kosten der vom Contractor getätigten Investitionen mit einem einmaligen Baukostenzuschuss oder einem jährlich zu entrichtenden Finanzierungsbeitrag beteiligen. Ein Baukostenzuschuss hat beim Energiespar-Contracting den Vorteil, dass dadurch die Vertragslaufzeit verkürzt werden kann. Beim Energieliefer-Contracting hingegen wird er häufig genutzt, um die geforderte Kostenneutralität für die Mieter bei Umstellung von Zentralversorgung auf Contracting einzuhalten (Wärmelieferverordnung).

Bauunterhaltungsmaßnahmen

Durchgeführte oder vertragswidrig unterlassene Bauunterhaltungsmaßnahmen des Auftraggebers während eines Energiespar-Contracting-Projektes, die relevante Auswirkungen auf die Energiekosten haben, sollten den Contractor während der Vertragslaufzeit weder begünstigen noch belasten. Bei der jährlichen Abrechnung werden durchgeführte oder unterlassene Bauunterhaltungsmaßnahmen daher berücksichtigt und der Einsparbetrag wird entsprechend bereinigt.

Bereinigte Energiekosten

Der unbereinigte Jahresenergieverbrauch wird um Einflüsse bereinigt, die nicht im Verantwortungsbereich des Contractors liegen. Dazu gehören: Änderung der Nutzung des Vertragsobjekts, zum Beispiel verlängerte Nutzungszeiten, zusätzlich genutzte Flächen, Veränderung der Mitarbeiterzahlen, Änderung der Witterung, Durchführung oder Unterlassung von Bauunterhaltungsmaßnahmen durch den Auftraggeber und Modernisierungsmaßnahmen durch den Auftraggeber.

Betriebsführungs-Contracting/technisches Anlagenmanagement

Ist eine Contracting-Variante, die sich darauf beschränkt, dass der Contractor/Energiedienstleister für den Anlageneigentümer Aufgaben wie das Bedienen, Überwachen, Reparieren und Instandhalten von Energieanlagen übernimmt. Die Wirtschaftlichkeit und Energieeinsparungen werden dabei durch den optimierten Betrieb erzielt.

Betriebsübergang

Geht ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft auf einen anderen Inhaber über, so tritt gemäß § 613a BGB dieser in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen ein. Beim Energiespar-Contracting wird davon ausgegangen, dass die Durchführung oder Veranlassung von Energiesparmaßnahmen seitens des Contractors grundsätzlich keinen Betriebsübergang im Sinne des § 613a BGB darstellt.

Contracting-Nehmer

Der Contracting-Nehmer ist der Auftraggeber/Kunde vom Contractor. Er führt beim Energiespar-Contracting zur Ermittlung eines geeigneten Contractors insbesondere bei öffentlichen Auftraggebern eine Ausschreibung zusammen mit einem Projektentwickler durch.

Contracting-Rate (Grundvergütung)

Für seine Aufwendungen erhält der Contractor vom Auftraggeber eine regelmäßige Contracting-Rate (Grundvergütung). Neben den Investitionen sind auch Planung, Finanzierung, Instandhaltung und Dienstleistungen als Kostenbestandteile in der Contracting-Rate enthalten. Sind Eigentümer bzw. Maßnahmenträger und Nutzer einer Liegenschaft unterschiedliche Institutionen, zwischen denen das Nutzungsverhältnis über einen Mietvertrag geregelt ist, werden die Kostenanteile der Contracting-Rate gegebenenfalls getrennt ausgewiesen. So wird eine Zuordnung der Kostenanteile möglich.

Contractoren

Contractoren sind Energiedienstleister, die aufbauend auf Contracting-Verträge die Maßnahmen für eine optimierte Energieversorgung und für eine Effizienzverbesserung durchführen. Contractoren können aus verschieden Bereichen kommen. Dazu gehören u.a. spezialisierte Energiedienstleistungsunternehmen, Stadtwerke, Energieversorgungsunternehmen und Heizungsbauer.

Eigentumsübergang

Das Eigentum an technischen Anlagen, Geräten, Sachen, die der Contractor im Wege von Energiesparmaßnahmen entweder anliefert oder sonst in das Vertragsobjekt einbringt, geht spätestens mit Abnahme der Leistung in das Eigentum des Contracting-Nehmers über, soweit sich nicht aus § 946 BGB etwas anderes ergibt.

Einspargarantie

Beim Energiespar-Contracting wird eine vertraglich festgelegte Einspargarantie in Bezug auf die bisherigen jährlichen Energiekosten (Baseline) vereinbart. Der Contractor ist verpflichtet, diese einzuhalten. Erreicht er diese nicht, erfolgt eine Minderung der Grundvergütung. Übertrifft er sie, gibt es i.d.R. einen Bonus für den Contracting-Nehmer und dem Contractor.

Einsparprognose

Die Einsparprognose erfolgt im Rahmen einer Grobanalyse zur Ermittlung der möglichen Einsparungen für ein Contracting-Projekt und bezieht sich auf die potentiellen Energiekosteneinsparungen. Sie dient als Grundlage für die Feinanalyse und der darauf aufbauenden Einspargarantie.

Einstufiges Verfahren

Beim einstufigen Verfahren erfolgt die Festlegung der Einspargarantie nur über die Grobanalyse. Alle notwendigen Unterlagen müssen vom Auftraggeber bereits in der Grobanalyse zur Verfügung gestellt werden, die weitere Klärung erfolgt in der Planungsphase. Dieses Verfahren wird in der Praxis nur noch selten angewendet, da es im Vergleich zum zweistufigen Verfahren zu ungenau ist.

Energiebudget-Contracting

Beim Energiebudget-Contracting werden Energiespar-Contracting und Energieliefer-Contracting miteinander kombiniert. Mit integriert wird ein Vergütungsmechanismus für die gelieferte Energiemenge (Grundpreis und Arbeitspreis) mit gleitenden Energiepreisen. Das Eigentum an den Energieanlagen liegt beim Contractor. Außerdem gibt es eine Garantie für die Obergrenze des Energieverbrauchs und einen Bonus bei besserem Einsparergebnis.

Energieliefer-Contracting

Beim Energieliefer-Contracting übernimmt der Contractor die Planung, Finanzierung, Errichtung und den Betrieb der Energieerzeugungsanlagen. Dabei trägt er über die gesamte Dauer des Vertrages die volle Anlagenverantwortung. Da die Investitionen vom Contractor übernommen werden, kann der Kunde freiwerdende Finanzmittel an anderer Stelle verwenden. Im Gegenzug verpflichtet sich der Kunde, über einen bestimmten Zeitraum Nutzenergie vom Contractor zu beziehen. Das Energieliefer-Contracting ist so konzipiert, dass sich die Effizienz der Energieanlage direkt auf das Ergebnis des Contractors auswirkt. Es werden nicht die Kosten des Primärenergieträgers (Heizöl, Erdgas, Biomasse etc.) in Rechnung gestellt, sondern die der Nutzenergie (Wärme, Kälte, Strom, Druckluft etc.). Durch die Marktvorteile des Contractors und sein Eigeninteresse an einem energieeffizienten Anlagenbetrieb kann, im Vergleich zur Eigenregie, eine günstigere Energieversorgung realisiert werden.

Energiespar-Contracting

Beim Energiespar-Contracting realisiert ein spezialisiertes Energiedienstleistungsunternehmen (Contractor) in enger Partnerschaft mit dem Gebäudeeigentümer bzw. Gebäudebetreiber langfristige Projekte (meist 7-10 Jahre), um nachhaltige Energieeinsparungen zu erreichen. Der Contractor ist dabei für die Konzeption, Planung, Finanzierung, Umsetzung und den Erfolgsnachweis der Energieeinsparmaßnahmen verantwortlich. Die Refinanzierung aller Investitionen und Dienstleistungen erfolgt während der Vertragsdauer, nämlich aus garantierten Energiekosten-einsparungen. Die Vorfinanzierung der Erstinvestitionen kann durch den Contractor erfolgen. Der Gebäudeeigentümer oder –betreiber erhält ein hohes Maß an Sicherheit für die Wirtschaftlichkeit der durchgeführten Energieeffizienzmaßnahmen; denn wird die garantiere Einsparung nicht erreicht, muss der Contractor die Einsparverfehlung finanziell ausgleichen.

Erfolgsgarantie-Vertrag

Ein Erfolgsgarantie-Vertrag ist ein Vertragsmuster für die Umsetzung von Energiespar-Contracting-Projekten. Er regelt alle Aufgaben und Pflichten für den Contractor und dem Contracting-Nehmer. Vertragsbestandteile sind u.a. die Grob- und Feinanalyse, die Einspargarantie, die Vergütung und Finanzierung (Forfaitierung).

ESC-Verhaltenskodex

Der europäische Verhaltenskodex für Energiespar-Contracting (ESC-Verhaltenskodex) legt die Werte und Grundprinzipien fest, welche für eine erfolgreiche, professionelle und transparente Umsetzung von Energiespar-Contracting-Projekten in europäischen Staaten maßgeblich sind. Er wurde im Rahmen des von der EU geförderten Projektes Transparense (»Increasing Transparency of Energy Service Markets«) entwickelt, legt die Verhaltensgrundregeln für Contractoren fest und ist gleichzeitig ein Qualitätsindikator für Contracting-Kunden, mit dem sie einschätzen können, was sie von Contractoren erwarten und verlangen können sowie welchen Grundsätzen sie folgen müssen, um die erwarteten Energieeinsparungen und die damit verbundenen Vorteile zu erreichen.

Feinanalyse

Die Feinanalyse besteht aus einer detaillierten Untersuchung der energetischen Eigenschaften des Vertragsobjekts, einer Beschreibung der geplanten Energiesparmaßnahmen einschließlich der dafür anzusetzenden Investitionen und der endgültigen Einsparprognose. Zweck der Feinanalyse ist es, festzustellen, ob die mit der Grobanalyse ermittelte Einsparprognose im Ergebnis auch bei Detailbetrachtung realisiert werden kann.

Finanzierungs-Contracting

Als Finanzierungs-Contracting werden Vorhaben bezeichnet, bei denen der Contractor eine für die Energieversorgung eines Gebäudes eingesetzte Anlage plant, finanziert und errichtet. Die Betriebs- und Instandhaltungsverantwortung liegt anders als beim Energieliefer- und Energiespar-Contracting beim Nutzer bzw. Immobilieneigentümer.

Forfaitierung

Energiespar-Contracting-Projekte werden in der Regel über eine Forfaitierung, also einem Forderungsverkauf finanziert. Dem Auftragnehmer ist es dabei gestattet, einen im Vertragsdatenblatt festgelegten Anteil der Grundvergütung zur Deckung der bei ihm im Zusammenhang mit der Durchführung des Contracting-Vertrages anfallenden Investitionskosten an ein Finanzierungsunternehmen zu verkaufen. Die Bewertung der Höhe des forfaitierenden Betrags erfolgt anhand des Gesamtbetrags, der über die Garantiephase forfaitiert wird. Dazu werden die Angebotswerte der forfaitierten Beträge in Euro pro Monat mit der Dauer der Garantiephase in Monaten multipliziert.

Garantiephase (Hauptleistungsphase)

Nach der Planungs- und Umbauphase werden die Maßnahmen vom Auftraggeber abgenommen und es beginnt die Garantiephase (Hauptleistungsphase). In dieser Zeit haftet der Contractor für die vertraglich garantierten Energiekosteneinsparungen. Am Ende einer Abrechnungsperiode (in der Regel einmal pro Jahr) legt er einen Einsparnachweis vor. Die Dauer der Garantiephase wird in der Regel vom Auftraggeber im Verfahren vorgegeben, kann aber auch in den Vergabeunterlagen offengehalten und im Verfahren durch die Bieter benannt werden. Regelmäßig dauert sie zwischen sieben und zwölf Jahren.

Gebäudeleittechnik

Gebäudeleittechnik ist die konsequente, ganzheitliche Vernetzung aller gebäudetechnischen Anlagen. Durch diese zentrale Steuerung und Vernetzung aller energierelevanten Anlagen ist es möglich, die eingesetzte Energie optimal zu nutzen und damit die Energiekosten zu senken. Neben der Kühltechnik werden Komponenten wie die Klimaanlage, die Lüftung, die Heizung und die Beleuchtung zentral überwacht, geregelt und gesteuert. Beim Energiespar-Contracting ist die Gebäudeleittechnik ein wichtiger Bestandteil zur Erreichung der Einspargarantie.

Gradtagszahlen

Gradtagzahlen werden zur Berechnung des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes während der Heizperiode herangezogen. Sie stellen den Zusammenhang zwischen Raumtemperatur und der Außenlufttemperatur für die Heiztage eines Bemessungszeitraums dar und sind somit ein Hilfsmittel zur Bestimmung der Heizkosten und des Heizstoffbedarfs. Beim Energiespar-Contracting wird der Heizenergieverbrauch des jeweiligen Abrechnungsjahres unter Zugrundelegung der Messwerte des Deutschen Wetterdienstes für die vertraglich festgelegte Wetterstation mit der Gradtagzahl des Abrechnungsjahres auf die Referenzgradtagzahl (langjähriges Mittel) umgerechnet.

Grobanalyse

Bei der Grobanalyse wird mit Hilfe von Erhebungsbögen untersucht, ob Einsparpotenzial hinsichtlich Energieverbrauch und Energiekosten (Einsparpotenzial) durch technische und sonstige Maßnahmen zur Verbesserung des Energiemanagements sowie der bau- und anlagentechnischen Ausstattung im Vertragsobjekt erschlossen werden kann. Außerdem werden die dazu erforderlichen Investitionen und die zur Umsetzung der Maßnahmen erforderlichen Projektierungskosten ermittelt. Mit Hilfe der Grobanalyse wird eine Einsparprognose ermittelt. Die Grobanalyse wird i.d.R. durchgeführt, bevor es zu einem konkreten Vertragsabschluss kommt.

Modernisierungsmaßnahmen

Über die reine Bauunterhaltung hinaus kann der Auftraggeber beim Energiespar-Contracting auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Auch Modernisierungsmaßnahmen sollten den Contractor weder benachteiligen noch begünstigen. Der Contractor sollte rechtzeitig über die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen informiert werden. Werden durch die Modernisierungsmaßnahmen zusätzliche Energieeinsparungen erzielt (z. B. bei Wärmeschutzmaßnahmen), muss der Einsparerfolg bei der Vergütung des Contractors berücksichtigt werden.

Planungs- und Umbauphase

Hierbei plant und realisiert der Contractor die Energiesparmaßnahmen und tätigt die dazu erforderlichen Investitionen. Dafür werden in der Regel etwa drei bis zwölf Monate benötigt, abhängig vom Umfang der Maßnahmen und von saisonalen Randbedingungen (z. B. Umbau Heizungsanlage im Sommer, Kältetechnik im Winter).

Projektentwickler

Beim Energiespar-Contracting werden i.d.R. sehr umfassende Energieeinsparmaßnahmen umgesetzt. Der Contractor benötigt zur Bestimmung der Einspargarantie und zur Durchführung der Grobanalyse umfangreiche Daten z.B. zum bisherigen Energieverbrauch der Gebäude und den aktuellen technischen Begebenheiten. Für eine fachgerechte Zusammenstellung und Ausschreibung wird ein Projektentwickler eingeschaltet, der den Contracting-Nehmer bei der Umsetzung unterstützt.

Raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage)

RLT-Anlagen sind alle Anlagen, die den Zustand der Raumluft hinsichtlich Lufttemperatur, Luftfeuchte und Luftqualität beeinflussen. Diese Anlagen sorgen sowohl für den Luftaustausch als auch für die thermische Luftbehandlung in Räumen und Gebäuden. Insbesondere beim Energiespar-Contracting werden diese Anlagen eingesetzt.

Sensitivitätsanalyse

Um den Einfluss einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beurteilen zu können, besteht die Möglichkeit, eine Sensitivitätsanalyse mit einer Variation bestimmter Eingangsparameter durchzuführen. Die Sensitivitätsanalyse kann mit der Berechnungshilfe zum Angebotsvergleich durchgeführt werden. Sensitiv im Energiespar-Contracting können z.B. die Steigerung der Energiepreise (Elektro- und Heizenergie), die Steigerung der Betriebskosten, die Einsparung durch Eigenbau gegenüber dem Contracting, der Risikozuschlag auf die Investition im Eigenbau und der CO2-Referenzpreis sein. Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse werden diese Parameter variiert und die Änderungen des Kapitalwerts ausgewertet.

Technische Gebäudeausrüstung (TGA)

Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) umfasst sämtliche Infrastruktureinrichtungen für Gebäude aller Art. Der Begriff bezeichnet alle im Bauwerk eingebauten oder damit fest verbundene technische Einrichtungen sowie technische Einrichtungen in Außenanlagen, die der funktionsgerechten Nutzung von Gebäuden dienen. Insbesondere beim Energiespar-Contracting ist diese Bezeichnung sehr geläufig.

Übererfüllung der Einspargarantie

Wird die garantierte Energiekosteneinsparung übertroffen, wird der Contractor gemäß einer vertraglich fixierten Bonusregelung an der zusätzlichen Einsparung beteiligt.

Unbereinigte Energiekosten

Der Contracting-Nehmer beim Energiespar-Contracting errechnet den auf den Abrechnungszeitraum bezogenen Jahresverbrauchswert und drückt diesen auf Basis der Referenzpreise in Geld aus. Der so ermittelte Geldbetrag entspricht den unbereinigten Jahresenergiekosten eines Abrechnungszeitraums.

Veräußerungsbeschränkung

Der Contractingnehmer beim Energiespar-Contracting unterliegt keiner Veräußerungsbeschränkung. Er hat die Möglichkeit, das Vertragsobjekt oder Teile davon an Dritte zu veräußern und sie diesen aufzulassen. Die Pflichten des Contractingnehmers aus dem Vertrag werden dadurch nicht berührt. Soweit der Contractingnehmer dabei auch nach UrhG, PatentG oder MarkenG geschützte Rechte des Contractor überlässt, wird im Veräußerungsvertrag in geeigneter Weise sichergestellt, dass der jeweilige Erwerber solche Schutzrechte in gleicher Weise achtet.

Verfehlung der Einspargarantie

Wenn der Contractor sein Garantieversprechen nicht einhält, ist er verpflichtet, den fehlenden Differenzbetrag an den Contracting-Nehmer zurück zu zahlen. Damit bleibt die im Vergabeverfahren berechnete Wirtschaftlichkeit für den Auftraggeber erhalten.

Vertragslaufzeit

Die Vertragsdauer entspricht der Zeitdauer zwischen Abschluss des Erfolgsgarantie-Vertrags und dem Vertragsende. Also der Summe aus Planungs- und Umbauphase sowie Garantiephase. Häufig wird als Vertragslaufzeit jedoch die Dauer der Garantiephase (Beginn bis Ende der Garantiephase) angegeben. Die Länge ist beim Energiespar-Contracting je nach Umfang der Maßnahmen und Höhe der Einspargarantie sehr unterschiedlich. Sie liegt i.d.R. zwischen 7 und 12 Jahren. Beim Energieliefer-Contracting hingegen wird durch gesetzliche Vorgaben (AVBFernwärmeV) eine feste Vertragslaufzeit von 10 Jahren vorgesehen. Dies kann nur über eine Individualvereinbarung auf z.B. 15 oder 20 Jahre ausgeweitet werden.

Vorbereitungsphase

In der Vorbereitungsphase beim Energiespar-Contracting werden geeignete Liegenschaften ausgesucht, die Projektziele und Zuständigkeiten bestimmt, das Vergabeverfahren festgelegt, die Grobanalyse durchgeführt, Angebote ausgewertet, Verhandlungsgespräche geführt und ein Wirtschaftlichkeitsvergleich mit einer Eigenlösung durchgeführt.

Zweistufiges Verfahren

Beim zweistufigen Verfahren erfolgt die Ermittlung der notwendigen Energieeinsparmaßnahmen anhand von zwei Phasen – der Grob- und Feinanalyse. Damit werden genauere Ergebnisse erzielt als beim einstufigen Verfahren. Bei diesem Verfahren wird i.d.R. die Einspargarantie in der Praxis relativ genau eingehalten und ist daher das häufigste Verfahren beim Energiespar-Contracting.